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5折價可買綠地股權 實際成本恐多出三成
每經記者 趙笛
受綠地集團借殼的刺激，金豐投資的股價從5.23元/股上漲至10.99元/股，8個交易日上漲瞭110%。投資汽車貸款台南善化汽車貸款者都在感嘆，如果早能夠潛伏金豐投資就太好瞭。
然而，大多數投資者不知道的是，陽光保險目前正在兜售綠地集團的"原始股"，而且價格僅5.62元/股。如果能夠買入，豈不是瞬間大賺？
不過，天上不會真的掉餡餅！
鎖定三年才能變現/
根據陽光保險銷售人員的說法，成為明德安泰的出資人後，將間接持有綠地集團的股份，持股成本為5.62元/股。按照金豐投資目前股價10.99元計算，明德安泰的合夥人們幾乎瞬間就浮盈瞭100%。這看上去是一筆再劃算不過的買賣瞭。
但豐厚的盈利隻是賬面的浮盈，實際收益遠不如這般樂觀。
根據陽光保險集團陽光財富管理中心出具的《綠地股權投資基金推薦書》，該基金的存續期是"3+2(投資管理期三年，運作退出期兩年)"。這也就是說，至少到三年後，明德安泰才能夠通過變現間接持有的綠地集團股權，實現退出。
實際上，這至少鎖倉三年的基金運營模式與鼎暉的持股狀況一致。
根據《重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案》(以下簡稱《重組預案》)顯示，2014年1月，綠地集團引進戰略投資者，以2013年6月30日為評估基準日，確定綠地集團全部股權權益價值約為人民幣464.27億元，折合每單位註冊資本5.62元。以此金額，平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協力五傢機構投資者對綠地集團予以瞭增資。
此外，《重組預案》還規定"用於認購股份的綠地集團股權持續擁有權益的時間不足12個月(自該等股東在工商行政管理機關登記為綠地集團股東之日起計算)，則自該等股份於證券登記結算公司登記至其名下之日起36個月內不轉讓"。
由此可見，今年一月份才入股綠地集團的鼎暉必須鎖倉36個月。
"這或許就是鼎暉方面為什麼會有出資人要退出的一大原因。"昨日，有私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析道，目前市場對房地產行業的前景存在很大分歧，由於部分房地產企業債務危機顯露，加之多個城市房價開始大幅松動，樓市未來的風險正在加大。
"誰敢保證三年後，中國的房地產市場的狀況會如何？誰能夠保證三年後綠地集團的股價是多少錢呢？"該私募股權投資經理認為，與其鎖倉36個月面臨不可控的風險，還不如獲利瞭結更為劃算。
轉讓方2個月獲利或超9%/
值得註意的是，鼎暉方面有出資人退出，實際並不是"割肉撤退"，而是大幅獲利瞭結。
上述私募股權投資經理測算發現，若銷售經理的表述沒有問題，即明德安泰間接持有綠地集團的成本是5.62元/股，從1月份入股綠地至今不過短短2個月時間，這位出讓人現在轉讓股權將獲利不菲。
在1月份按照5.62元/註冊資本的價格入股後，2014年2月，綠地集團按股本25%的比例以資本公積轉增註冊資本，至此，綠地的註冊資本增至1294901.03萬元，根據計算，上述鼎暉嘉熙出資人的持股成本降至約4.5元/註冊資本。
而根據《重組預案》，綠地集團1294901.03萬元的總註冊資本通過定向增發變更為1132616.49萬股股份，以此計算，鼎暉嘉熙出資人的持股成本僅為5.14元/股。
若按照陽光保險銷售經理所說的明德安泰持有綠地集團的成本是5.62元/股，那麼這位出讓方2個月便獲利高達9.3%。
投資者實際成本高出30%/
值得註意的是，相比出讓方的大幅獲利，明德安泰對綠地集團的持股成本5.62元/股也隻是一個假象，實際持有成本至少要高出30%。
上述私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析指出，一方面，三年鎖定期的資金成本(時間成本)不菲。按照行業最低融資水平，三年的資金成本保守估計也高達24%，即1億元資金有2400萬元的機會成本。
另一方面，合夥人投資明德安泰需要支付認購、管理等費用。據《綠地股權投資基金推薦書》，該基金的認購費是1.2%，資金管理費是2%~2.5%，資金托管年費率是基金規模的0.02%。以此估算，3年時間在基金管理方面的成本超過6%。
由此可見，在最理想的狀態下，即綠地集團迅速上市，三年後明德安泰順利退出，明德安泰運營成本和時間成本合計也要高達3000餘萬元，即要多支出30%的成本。以此計算，明德安泰的股東實際持有綠地集團的成本將在7.3元/股以上。
實際上，隻鎖倉三年是建立在綠地集團快速實現借殼上市的基礎上。如果綠地集團借殼上市被否，或者審核拖延時間較長，明德安泰將無法及時退出，隻能被動等待，這必然導致管理成本和時間成本的大幅增加。
值得註意的是，當前金豐投資反映出來的股價已經大幅偏離房地產股的平均估值。
資料顯示，綠地集團2012年歸屬於母公司凈利潤為68.76億元，2013年前三季度歸屬於母公司的凈利潤為76.62億元。假設2013年綠地集團凈利潤達到100億元，其對應借殼上市後總股本118億股的每股收益為0.84元。
目前，萬科A的市盈率僅有5.8倍，保利地產的市盈率為8.6倍。而綠地集團上市後，其將成為地產股中總股本最大的股票。以萬科A和保利地產平均市盈率7.2倍計算，綠地集團當前合理市值應該在6.05元/股--這一價格遠遠低於明德安泰三年持股實際成本價。
有意思的是，《綠地股權投資基金推薦書》在介紹綠地股權的投資機會時，稱"預計未來三年綠地集團能保持30%收入的年增長率，至2016年公司價值可到1870億元，合16元/股，內部回報率達25%。"
然而，這種"預計"並不具備承諾性和法律效力。3年後中國房地產市場和房地產上市公司的估值，又有誰會知道呢？
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/07462664380.shtml
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