專傢稱樓市調控不能一刀切 打壓價格非長效機制
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
中國行政體制改革研究會副會長汪玉凱應中新網房產頻道邀請作客《新聞大傢談》，談行政手段如何助力樓市調控。
中新網5月18日電 (房產頻道 陳璞)以限購、限貸為標志的新一輪調控始於2011年年初，由於限購政策帶有強烈的行政幹預色彩，也被市場稱為"史上最嚴厲"的樓市調控政策。但是隨著調控的不斷深入，有觀點指出，運用政府的行政力量來對市場實施幹預，隻能收到短期效果，而具有濃重行政色彩的調控手段不僅影響瞭市場的正常交易，也破壞瞭市場本身的供需平衡機制。
那麼，行政手段對於樓市調控到底有何利弊，在未來的調控中又該作何取舍？中國行政體制改革研究會副會長、國傢行政學院教授汪玉凱17日應中新網房產頻道邀請作客視頻訪談時表示，政府和市場在對房地產行業的發展中職責是不一樣的，政府不應該直接打壓房價，而應保障國傢的廉租房、公租房建設，保障低收入群體居者有其屋，這才是政府的重要責任。
行政手段調控樓市立竿見影？ 專傢觀點：隻能產生短期效應
2011年，限購、限貸政策一經出臺，不僅樓市成交量應聲而落，房價也呈現出下降趨勢。這是否意味著行政手段介入樓市調控雖然備受爭議，但確實是行之有效的？對此汪玉凱表示，政府采取比較嚴厲的行政手段打壓房價是不房屋銀行信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款得已的辦法，但很難產生持久的效應。他說，隨著城鎮化的推進，未來房地產發展的大趨勢不可動搖，不會因為行政手段調控房價就停止上漲。
他說，中央在2009年以後采取瞭一系列的舉措加大樓市調控力度，但是現在來看這些靠行政手段調控的成效並不是特別理想，出現瞭房價越調越高、越調越漲的問題，需要有所反思。行政手段介入以後會暫時起到一些成效，包括房價過快上漲、過度的投資和投機都有所抑制，"但是反過來，由於不是按照市場規律來進行調控的，主要靠行政手段，比如限貸、限購、限價等，所以隻能產生短期效應，很難持久。"
汪玉凱還提到，房價在一定范圍內會還有上漲可能，因為隨著城鎮化發展，還有一定需求。"我們未來還需要將近七八十億平方米的城市住房，需求依然很大，由此來看，我認為房地產業大發展和城鎮化大趨勢不可改變，按照這樣的市場規律來預測，打壓房價絕對不是長效機制，它是短期的。"
但是汪玉凱指出，政府在樓市調控中"不是說一點行政手段都不可以用的，隻不過用的時候要考慮對象，和預期的目標。"
"限字訣"有悖市場經濟規律或藏隱患？ 專傢觀點："一刀切"政策不可取
隨著樓市調控的不斷深入，不少觀點認為用行政手段限購有悖於市場經濟規律，恐怕會造成隱患。有業內人士指出，解決房地產市場問題的真正"良方"還須來源於市場。應該破除對行政手段的依賴，不追求一時的效果，而是放眼長期的穩定發展。汪玉凱對此表示認同，他說，對房地產業而言，既要考慮市場規律，也要有行政手段，但是主體要通過市場來解決問題，這是一個長遠長期的戰略，不應該動搖。
汪玉凱表示，為瞭調劑好房地產市場平穩的發展，政府要采取一些適度的行政手段進行調控是可以的，但是這種調控不能過度地傷害市場規律，也不能過度傷害一部分人的利益，要考慮權衡。
他認為，"行政手段從長遠來講是短期效應，當基本達到目標以後，我們不斷修整政策，不能政策出臺以後，老是這個政策，一定程度可以瞭，我們就得放開。"
此外，汪玉凱還指出，政府利用行政手段介入樓市調控，首先要區分不同的城市，出臺有差異化的調控政策，簡單的"一刀切"難免會出現問題。
他說，不管是中央此前出臺的"國八條"還是現在的新"國五條"，樓市政策基本采取的是"一刀切"模式。"全國600多座大中小城市，一二三線城市需求是有非常大差異的，當一刀切政策出臺以後，產生的後果也不一樣，比如三線城市出現'鬼城'瞭，賣不出去瞭，而即使這樣的調控政策，在大城市好像也不起什麼作用，這就是差異。"
此外，汪玉凱指出政府對樓市的調控還應該多管齊下，行政手段、經濟手段一塊出臺，才可以有成效。一方面要加大對保障房建設力度，解決中低收入問題；還要通過市場化來增加土地供應，遏制地方政府對土地財政的過度依賴。
調控政策遭地方淡化？ 專傢觀點：中央、地方步伐不統一會影響成效
新"國五條"裡二手房交易征收20%個人所得稅的內容曾引起市場不小的震動，甚至被一些媒體稱為"調控十年最犀利的狠招"。但是目前看來全國隻有北京在嚴格執行，並且有很多聲音表示這反而推升瞭房價和購房者負擔。
汪玉凱表示，20%個稅征收過去也有，但是沒有執行，這次隻是嚴厲化瞭。"其實嚴格政策本身是可以的，但很多地方並不執行。原因是如果嚴厲執行政策以後，會影響很多地方的房地產市場，所以地方政府要睜一隻眼閉一隻眼，出細則的時候他們都淡化瞭，沒有具體強調。"
但是汪玉凱指出，樓市調控上下步伐不統一，會影響成效，因此定位很重要。"該市場解決的，盡量不要用過多的行政手段過多幹預它。該政車貸銀行對保注意事項信貸年息府承擔責任的，一定要把控好自己的定位。"
他直言，有很多調控措施，地方政府考慮到自身利益。因此並不配合。除瞭20%個稅以外，地方政府現在沒有改變財政體制以前，如果沒有出讓土地這一塊，對其影響也很大。
"比如前年的土地出讓金3.2萬億，幾乎占到我們國庫財政的三分之一瞭，如果整個財政體系沒有大的改變之前，地方政府很難完全配合。"他說，"現在頻頻出現地王，就是房價下一輪上漲的信號，因為肯定會轉嫁到消費者身上來。"
汪玉凱說，中央非常著急，因此不斷出臺比較強硬的房地產調控手段政策，但地方政府明顯有諸多保留。行政調控層面上，上下不是統一的步伐，也會影響政策成效。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/00533177891.shtml
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